Ordenamento do território e preço da habitação

 Fiz um comentário curto, ontem, com base neste artigo de Carlos Guimarães Pinto, explicando que estava o essencial nesse artigo, escusavam de me incomodar com argumentos de treta sobre o assunto.

Isso, naturalmente, não impede a repetição dos argumentos habituais, como o de que há mais 1,8 milhões de casas que os 4,11 milhões de agregados familiares, logo, não há falta de casas, argumento que corresponde a dizer que o aumento do custo de vida existe porque em Portugal só se produz um pouco menos de metade das batatas que se consomem, isto é, uma hiper simplificação sem qualquer interesse (de resto, explicada no artigo de Carlos Guimarães Pinto), como se quando uma pessoa migra a sua casa em Alcaravelas ela ficasse imediatamente disponível para um paquistanês que vem apanhar fruta em Odemira.

Para esses, fica aqui um gráfico do artigo que é bem expressivo.

À ideia de que é preciso construir muito mais casas costuma responder-se de que tal não é necessário, e um dos meus amigos até me perguntou se eu discordava do programa que propunha e que transcrevo.

"1) Uma verdadeira reforma para descentralizar emprego para cidades menores, vilas e aldeias, valorizar empresas que promovam o teletrabalho;

2) Uma reforma célere do RJEU para permitir reduzir drasticamente áreas das habitações, reduzir tamanho de WCs, remover áreas supérfluas, exigir áreas partilhadas no prédio que aliviem as casas. É preciso permitir que um T0 possa ter 25m2, um T1 tenha 35m2 e um T2 tenha 50m2, duplicando os apartamentos por prédio. Que se dispense estacionamento em áreas densas, que facilite a incorporação de energias renováveis, que se valorize viover de forma densa em troca de equipamentos existentes, espaço público de qualidade e serviços urbanos já instalados.

3) Fomentar a habitação a baixo custo, promovendo o pré-fabricado, a construção em 6 meses."

Quando a proposta apareceu, já a conversa ia a meio com perguntas sobre se devemos ou não construir em Monsanto.

Pessoalmente, acho que sim, que Monsanto deveria ter sido urbanizado lá muito atrás para evitar a ocupação dos vales de Alcântara e Benfica, bem como o planalto das Avenidas Novas, mas sei que se trata de uma mera especulação, isso não aconteceria pela mão do mercado e não aconteceu pela mão do Estado, embora tivesse sido uma solução boa para Lisboa, em vez de copiar Paris com o reticulado das Avenidas Novas e Bosque de Bolonha lisboeta.

Vale a pena, no entanto, deixar claro que eu acho que os 10% do concelho de Lisboa que estão sub-utilizados em Monsanto - a noção de sub-utilização não decorre de não estar urbanizado, decorre do seu contributo para as funções essenciais da cidade, que inclui o continuum naturale e esse tipo de preocupações, serem bem menores do que poderiam ser - poderiam ser de facto urbanizados, mantendo largas áreas sem construção, desenhadas para intensificar funções de gestão da natureza e ganhando espaço para uma cidade funcional.

Uma ideia que, correspondendo ao que penso, nunca proporia num plano do qual eu fosse responsável, não porque não seja uma ideia técnica e economicamente defensável, mas porque é uma ideia sem qualquer viabilidade social.

O horror que o actual ordenamento do território tem à ocupação do território por construção é um defeito intelectual resultante do modelo actual de ordenamento do território, uma chaga que o país carrega às costas, disfuncional e promotor de elevados custos habitacionais e outros, à conta da extraordinária ineficiência que o caracteriza.

No modelo actual só se pode construir onde é conferida uma autorização, o que põe nas mãos de quem está instalado um poder brutal, para além de promover uma corrupção endémica em torno do sector, que aumenta a sua ineficiência.

No modelo que defendo, dever-se-ia poder construir em todo o sítio que não fosse proibido, baixando imediatamente o preço do solo urbano, quer pelo aumento de oferta, quer pela diminuição dos custos de contexto, nomeadamente pela destruição do poder de criar valor com uma simples decisão administrativa, uma aberração que todos pagamos no custo da habitação.

Já agora, com um efeito imediato de aumentar o preço do solo não urbano, o que faria logo aparecer muitos dos donos que hoje se diz que não se sabe quem são.

Pagamos o custo dessa aberração também na macrocefalia do país porque impede as regiões com economias mais frágeis de usar a disponibilidade de espaço, muito espaço, para competir pela captação de investimento, promotor de emprego, fora das grandes zonas urbanas, gerando procura habitacional onde hoje existe oferta, em vez de estarmos a criar problemas de concentração cada vez maiores, como se verifica no facto de Lisboa e a Península de Lisboa estarem no limite dos serviços de saúde e educação, exactamente porque não se consegue resolver o problema de haver gente a mais e casas a menos nessas duas regiões, já não falando na concentração de investimento (e consequente criação de emprego em Lisboa), em projectos como o plano de drenagem ou o investimento no metro, que acentuam os problemas de falta de habitação nas zonas mais ricas do país.

Dito isto, o plano proposto parece-me bem, mas acho que se pode ir mais longe: desregulamentar, desregulamentar, desregulamentar, em vez de tentar fazer regulamentos melhores.

Os resultados que se pretendem conseguem-se melhor através da livre negociação entre pessoas que através de soluções aparentemente racionais promovidas pelo Estado, que na realidade têm dado alguns bons resultados, e muitos, muitos maus resultados.

E é uma questão de modelo, não é apenas aqui que há problemas com a habitação, é em todas as cidades em que as doutrinas de planeamento dominantes desde o fim da segunda guerra mundial acabam a criar escassez de habitação, cidades lindas, com centros históricos muito interessantes, mas progressivamente transformados em museus que expulsam os seus habitantes e a diversidade e mistura social e funcional que caracteriza as grandes aglomerações urbanas mais atractivas.

É tempo de devolver a liberdade de construir às pessoas (mesmo que limitada pela criação de zonas non aedificandi em partes relevantes do território).

Isso seria o maior contributo possível para que a resposta acompanhasse a procura de casa, incluindo a procura de quem não tem recursos para grande coisa e empurramos para barracas infectas ou para ocupações de casas que estão muito abaixo dos mínimos de dignidade humana.

O grande problema, caros acampistas, não são as pessoas que não conseguem sair da casa dos pais (isso, para além de ser um problemazinho, resolve-se com o tempo), o problema são as pessoas que vivem amontoadas em casas sem condições apenas porque têm esperança de que os seus filhos possam vir a ter uma vida diferente da miséria que sempre conheceram.