Mitos persistentes no sector imobiliário

Como a lógica e a informação existente não chegam para defender as teorias de que o mercado imobiliário não evolui de acordo com as regras gerais do mercado (para lá dos efeitos que regras administrativas implicam na distorção dos mercados), o que não falta é gente e defender ideias completamente fora da realidade, para argumentar com a conversa de que, no imobiliário, a solução é castigar os proprietários e obrigá-los a fazer o que é economicamente pouco eficiente, para que os resultados pretendidos pelo Estado apareçam.

A propósito da pergunta normal "qual é a vantagem de manter um investimento sem gerar rendimento, à espera que o bem se valorize?", que pretende pôr em evidência o absurdo da ideia de que os preços sobem por causa da voracidade dos capitalistas que se precipitam a comprar casas, recorrendo a crédito, à espera que atinjam valores estratosféricos para as vender (a quem?, perguntar-se-á, visto que os compradores, de acordo com esta teoria, são outros abutres capitalistas que só compram para vender mais caro), responde-se com fantasias sem qualquer relação com a informação existente.

Primeiro, a generalidade dos compradores e vendedores de imóveis, em Portugal, responsáveis por quase 90% das transações, são as famílias (frequentemente com recurso a crédito), o que à partida elimina a hipótese dos capitalistas a entesourar à espera que o preço das casas suba.

"Já ouviu falar de fundos imobiliários? E não me diga que o negócio deles é alugar casas".

Qual é a vantagem de me fazer perguntas a mim quando o google responde de forma clara? "O peso das rendas no volume de negócios dos fundos imobiliários é significativo, especialmente em Portugal, onde, apesar da habitação ter uma fatia menor (cerca de 6,6% das rendas dos fundos em 2025), os fundos têm uma presença crescente no mercado, focando-se mais em imóveis de serviços (escritórios, logística) e gerando retornos de dividendos (dividend yields) que variam, refletindo a importância dos fluxos de rendas na sua rentabilidade".

Sim, o negócio dos fundos imobiliários é alugar edifícios, mais de serviços,incluindo logística, que de habitação porque o negócio do arrendamento habitacional é um negócio altamente desequilibrado a favor do inquilino, tornando-o pouco interessante para investidores que apenas procuram aplicações de capital.

"O bem continua a valorizar não se detiora e poupa-se a maçada de ter de correr com o inquilino. Não estou a fazer juízos de valor, é parece-me, uma estratégia como outra qualquer Era óbvio, mas quando se tem zero vontade de ver algo para além da bolha de conhecimento...".

Resumindo, há quem defenda que é um negócio fantástico entesourar capital em compras de casas e depois esperar que elas se valorizem, mantendo-as vazias porque o mercado de arrendamento é o que é em Portugal, vendendo-as mais tarde.

Uma coisa é uma família de emigrantes comprar uma casa de recuo, que usa pontualmente, ou uma família de classe média comprar uma casa de férias, mantendo-a vazia a maior parte do tempo, ou mesmo um casal remediado comprar uma casa para garantir uma casa futura para um filho, mantendo-a vazia grande parte do tempo e, mais tarde, porque as circunstâncias (pessoais ou de mercado) se alteram, vender para realizar mais valias (e, no entretanto, talvez alugar se o preço compensar e se conseguir garantir a confiança no inquilino).

Isto não é uma estratégia de investimento, é uma estratégia de protecção da poupança, porque a realidade é que o mesmo capital, investido em qualquer coisa que gerasse 5% ao ano (em termos reais, descontemos a inflação) sempre capitalizados, seria uma decisão de investimento bem mais racional, dependendo, naturalmente, do perfil de risco do investidor.

Acresce que essa tolice do mercado estar inundado de pessoas que compram casas para as deixar vazia à espera que valorizem tem o pequeno problema de não ter qualquer demonstração empírica nos dados estatísticos, quer os de compra e venda de casas (maioritariamente entre famílias, com algumas sendo comprador numas transações e vendedor noutras), quer os de crédito bancário.

Não, meus caros, por mais fantasias que repitam, o problema é relativamente simples: há mais procura que oferta, o que pressiona os preços para cima e a solução é aumentar a oferta, quer equilibrando o mercado de arrendamento, o que significa tomar medidas de protecção dos senhorios contra abusos dos inquilinos, quer construindo mais casas.

O resto é só o resto.