O mercado falhou

Esta tolice é das mais repetidas pelos estatistas que insistem que tem de ser o Estado a resolver os problemas de habitação que existem.

Comecemos pelo mais básico de tudo: o Estado, em Portugal, é responsável por 2% da habitação, o mercado por 98%, portanto, nestas circunstâncias, dizer que o mercado falhou, parece-me simples idiotia.

Note-se que, mesmo no que diz respeito a habitação social, o mercado é responsável por cerca de 3% da habitação social que o Estado, por via repressiva, impõe aos senhorios que assegurem, através de uma lei de arrendamento iníqua.

Refira-se ainda que mesmo em países em que o Estado é responsável por bem mais que 2% da habitação, os problemas de acesso à habitação subsistem, vejam-se os exemplos de Amesterdão ou de Estocolmo, neste último caso, o tempo de espera por uma casa é superior a dez anos.

Dir-se-á, com razão parcial, que o mercado actual, em Portugal, não está a dar resposta à forte procura que existe fora dos segmentos médio/ alto, alto e de luxo.

A pergunta central que se deve pôr é a seguinte: havendo, como há, uma forte procura de habitação nos segmentos médio, médio/ baixo, baixo e mesmo social, por que razão não há um caixa de supermercado jeitoso que arrisque construir para esses segmentos, com margens mínimas, mas ainda assim abrindo a possibilidade de um futuro mais risonho que a carreira que o espera no supermercado?

Primeira hipótese, o jeitoso não tem qualificações que lhe permitam meter-se nesse negócio. É uma hipótese sem interesse nenhum porque qualquer pessoa, com quaisquer qualificações, consegue produzir um quarto a mais na sua casa para alugar e ajeitar o seu rendimento ao fim do mês. Não o faz, legalmente (ainda gostava de saber quantas das casas estatisticamente devolutas correspondem a casas em pleno uso no mercado informal), porque a regulamentação sobre a matéria não lhe permite disponibilizar um quarto em condições sub-óptimas mas, ainda assim, melhores que a que o potencial inquilino tem neste momento, seja na rua, seja em casas superlotadas que alugam camas ilegalmente, seja na famosa história de se dormir na bagageira do Uber fora das horas de serviço (história que não sei se existe, o que sei que existe é que o senhor de uma das mercearias perto de minha casa vive com a mulher e dois filhos dentro da mercearia, em condições que, evidentemente, a lei proíbe).

Segunda hipótese, não tem capital para investir. Hipótese mais séria que a primeira, mas não só o crédito é relativamente fácil (bem sei que é mais fácil para os ricos que para os pobres mas, de uma maneira ou de outra, apesar de tudo é relativamente fácil) como, tivesse ele uma nesga de terreno, poderia ir fazendo uma barraca que venderia e lhe permitiria fazer outra melhor, que venderia, e depois uma casa modesta, que venderia, etc.. Não o pode fazer legalmente porque a lei o impede de construir coisas que, não sendo o óptimo, seriam melhores que as condições actuais em que dormem os potenciais compradores (ou inquilinos), para além de lhe exigir um processo kafkiano de licenciamento para o qual ele não está preparado.

Terceira hipótese, não tem a tal nesga de terreno porque não consegue aceder a terrenos onde se possa fazer uma coisa qualquer. Sim, essa é uma parte relevante do problema, mas quem cria a escassez de terrenos é o Estado ao expropriar o direito de construção na minha propriedade, impedindo os mais pobres de aceder a terrenos piores, com problemas, onde possam fazer um tugúrio qualquer que possam melhorar com o tempo, não é o mercado que não consegue responder a esta procura, é o Estado que ao impor critérios de construção e qualidade mínimos, deixa de fora todos os que, por uma razão ou por outra, não têm recursos para fazer, arrendar ou comprar alguma coisa que melhore as suas condições actuais, até que tenham outras condições para mudar para melhor.

Poderia estar aqui a desfiar hipóteses, umas atrás das outras, mas todas elas se podem reduzir a uma ideia chave: o mercado não responde à procura de segmentos mais baixos, porque é um mau negócio construir para esses segmentos.

E é um mau negócio porque o Estado impõe condições de construção que obrigam a custos elevados, tendo destruído o mercado de arrendamento (e sem vontade de o liberalizar, dar liberdade contratual e ser o garante do cumprimento dos contratos livremente estabelecidos), impôs a escassez dos terrenos onde se pode construir, regulamentando a construção de modo a tornar impossível a existência de construção barata (regulamentando áreas, infraestruturação, eficiência energética, etc., etc, etc..) e taxando sofregamente a actividade.

Não, não é o mercado a falhar, o mercado está a funcionar razoavelmente, dentro dos estreitos limites que o Estado impõe, de que resulta a resposta padrão do mercado, orientada para os segmentos que podem pagar o cumprimento de todas as restrições que o Estado resolve inventar.

Substituir o investimento privado pelo investimento do Estado no sector, mantendo o contexto (o que não é seguro, como se sabe, o Estado tende a fazer para ele regras que não são válidas para as pessoas comuns), apenas vai agravar o problema porque o Estado não costuma ser mais eficiente que os privados na produção de bens e serviços.

Se tiverem dúvidas, é olhar para a gestão dos bairros sociais, em que mesmo com rendas de menos de vinte euros, o grau de incumprimento dos inquilinos é brutal e a degradação é a norma, porque os recursos gerados não pagam, sequer, a depreciação do capital.