Porque sobem os preços das casas?

Genericamente, os preços sobem porque a procura cresce mais depressa que a oferta.

A oferta cresce devagar porque o licenciamento é lento e incerto, porque a regulamentação de construção encarece as casas e porque o negócio de construção de casas a baixo custo é deficitário (entre outras razões, porque a regulamentação obriga a construir caro e a fazer desaparecer os terrenos que podem ser urbanizados).

A procura cresce porque há aumento da procura de novas habitações, incluindo a imigração de todo o tipo e porque as pessoas querem morar em circunstâncias melhores que os seus pais, para além do afunilamento do emprego em poucas cidades.

A que se soma uma indução da procura por parte de um sector do turismo pujante.

É muito frequente ler-se que os preços estão tão altos, que ninguém consegue comprar ou arrendar casas, um disparate monumental, porque para os preços subirem é preciso que haja compradores e inquilinos.

Talvez valha a pena, por isso, perder algum tempo a discutir esta procura, pondo de lado a tolice de que os preços sobem porque os donos das casas fazem o que querem (outro disparate, o dono de uma empresa é um escravo do mercado, não consegue fazer nada que implique não ter clientes).

Um dos problemas centrais na escassez de oferta e, sobretudo, numa oferta muito pouco transparente, é o problema da confiança: se eu não tiver a certeza de que ponho o inquilino fora se precisar da casa e que ele vai cumprir o contrato, perfiro não correr esse risco e mantenho a casa fora do mercado.

Ou, o que é mais vulgar, procuro um inquilino que me dê garantias que o Estado e o sistema de justiça não consegue dar.

Se tenho uma extensa lista de contactos e conhecimentos em meios com algum poder de compra e, frequentemente, com algumas casas, pode ser que esse conhecimento pessoal resolva o assunto, criando uma gritante diferença em relação aos mais pobres e, sobretudo, aos estrangeiros mais pobres, sem redes sociais de apoio (ou eventualmente, cujas redes de sociais de apoio são as máfias que os trouxeram e exploram).

Se sou muito rico, posso dar garantias materiais, mesmo que sejam informais por não cumprir a lei, e pagar rendas mais altas, criando uma gritante diferença para os que não são ricos.

Portanto, em primeiro lugar, um sistema opaco, com justiça lenta e poucas garantias para o dono da casa, tem como  consequência partir o mercado entre os segmentos altos e baixos, pressionando os preços para cima e levando ao desinteresse pelo mercado de segmentos mais baixos.

Do lado da aquisição, e passando por cima do problema dos terrenos em que se pode construir, a regulamentação de áreas, isolamento, infraestruturação, materiais e etc., que existe, tende a fazer com que as casas sejam caras, razão pela qual, se eu tiver os trocos para investir em construção de casas, vou apontar para os segmentos altos, esquecendo os outros segmentos do mercado.

Por fim, e não menos relevante, razão pela qual há muitos anos eu defendo a transferência da capital de Portugal para Castelo Branco, a macrocefalia do país, com forte concentração económica em Lisboa, Porto e Algarve, cria uma pressão desmesurada nessas áreas, porque as pessoas estão onde está o emprego (e investir em transportes, casas de renda acessível, serviços públicos, etc., para resolver esta questão, acentua o problema, não o resolve).

Mesmo situações relativamente simples (sublinho o relativamente) de pessoas que se reformam, poderiam vender a sua casa em zonas pressionadas e ir viver para zonas com melhor qualidade de vida, beneficiando da diferença de preço das casas (o que permitia a disponibilidade de um pé de meia muito catita), acabam por ter uma expressão mínima, dada a rigidez do mercado (os exemplos que conheço são de pessoas que sempre se sentiram exiladas nas grandes cidades ou pessoas que, perante a dificuldade dos filhos arranjarem uma casa, acabam por levar a sério a hipótese de ir viver para uma casa secundária, entregando a casa principal à família).

Uma das principais razões para não se controlarem preços de casas nas grandes cidades é mesmo pressionar as empresas a investir em escritórios e fábricas noutras zonas do país, o que lhes permite ter trabalhadores com muito melhor qualidade de vida com os mesmos ordenados, já que o preço das casas é substancialmente mais baixo.

O preço das casas tem subido muito, isso é bom porque nos torna, à maioria, muito mais ricos, mas tem um problema sério para o acesso à primeira habitação, só que impedir administrativamente a subida das rendas e das casas é a pior maneira de lidar com o problema.

Levar empregos para fora das zonas mais pressionadas, aumentar a oferta, diminuir a regulamentação que encarece as casas (incluindo a fiscalidade associada, mas não é esse o problema central) é incomparavelmente melhor como resposta ao problema que se pretende resolver.