Paz à sua alma

A alteração à legislação sobre os instrumentos de gestão territorial (não sei quando os planos passaram a instrumentos de gestão territorial, quando os concursos passaram a procedimentos concursais e essas coisas, mas duvido que se possa chamar a isso evolução natural) morreu, depois de ter nascido torta e sobrevivido uns meses, sempre em estado crítico.

Portugal não tem um problema muito sério de habitação (70% dos agregados familiares vivem em casa próprio e dos restantes 30%, 70% dos contratos de arrendamento estão abaixo dos 400 euros, sendo o parque habitacional bastante razoável, apesar de uma percentagem excessiva de casas em más condições de manutenção), tem sim um problema de acesso à primeira habitação.

As razões para esse problema de acesso à primeira habitação são bastante variadas, no essencial podem sintetizar-se em dois problemas (que se somam aos baixos salários, claro): 1) desequilíbrio entre oferta e procura, com a procura a crescer muito rapidamente (pela evolução social interna, pela entrada de milhares de imigrantes e pelo aumento da procura turística e investimento financeiro externo em imobiliário), face a um crescimento da oferta miserável; 2) elevado preço de construção, agravado por um tratamento fiscal perto da extorsão e uma regulamentação kafkiana, quer nos tempos de aprovação de projectos (com o que isso implica de custo financeiro e incerteza), quer na regulamentação de construção que procura garantir condições ideais de habitalidade em todas as circunstâncias, independentemente do contexto e do preço.

Há várias soluções possíveis para isto, umas focadas na limitação do crescimento da procura (o que tem implicações na contenção da actividade económica), outras focadas na natureza da propriedade (o que tem limitações na capacidade do Estado se substituir aos privados na promoção económica), outras focadas no aumento da oferta (o que tem limitações na mobilização do investimento do Estado ou dos privados), outras focadas na diminuição dos custos de disponibilização de habitação (o que tem limitações na oposição social à desregulamentação e liberalização, quer no arrendamento, quer na disponibilização de solos).

A alteração da legislação que deu origem a todo este circo à volta da transformação de terrenos rústicos em urbanos (uma coisa que acontece todos os dias, independentemente desta alteração legislativa que era uma mera simplificação de procedimentos) insere-se no grupo de soluções que pretendem aumentar a oferta e, dessa forma, diminuir a pressão de subida dos preços.

O que a alteração pretendia era alargar uma alteração que tem pouco mais de um ano que é bastante semelhante (na verdade a anterior tem um objecto até mais alargado) que, para a habitação, só é aplicável à promoção de habitação pelo Estado.

O actual governo, bem ou mal, entendeu que o Estado não tem recursos para dar casa a toda a gente garantindo preços de habitação compatíveis com os ordenados do país, e portanto pretendeu mobilizar o investimento privado, oferecendo a possibilidade de mais operadores privados poderem investir na construção de habitação com limitações de preço final.

A alteração da lei, tal como aprovada pelo governo, tinha muito poucas hipóteses de ter algum efeito palpável nos próximos cinco anos, quer porque entre a decisão de iniciar o processo de transformação de terrenos rústicos em urbanos e o momento da disponibilização de casas ao mercado passam seguramente mais de cinco anos, quer, e essa é a questão central, porque as limitações impostas pelo governo para se poder aceder ao mecanismo simplificado de transformação de terrenos rústicos em urbanos são pouco interessantes para os promotores do ponto de vista financeiro e cheios de incerteza quanto a prazos e sentido das decisões de licenciamento.

O mais natural é que um promotor com algum capital para investir preferisse investir no mercado livre de gama alta, mesmo que os terrenos urbanos sejam escassos e, portanto, caros.

As alterações ontem aprovadas acentuam a falta de atractividade para o promotor imobiliário (lembram-se dos concursos dos médicos que ficam desertos? Aqui é igual, se há alternativa para fazer o mesmo e ter mais retorno, como esperar que apareça gente a ter o mesmo trabalho para menos rendimento?) porque os senhores deputados, e a administração em geral, em vez de olhar para o problema pelos olhos do promotor imobiliário (o BE não tem razão nenhuma em dizer que esta legislação foi feita por um governo que olha para a política habitacional pelos olhos de um promotor imobiliário, é exactamente o inverso, do mesmo modo que olhar para a saúde esquecendo os olhos dos médicos, olhar para a agricultura esquecendo o ponto de vista do agricultor, olhar para a política culturar sem perceber o ponto de vista dos artistas, tem muito pouca probabilidade de dar resultado, também aqui, o esquecimento do ponto de vista de quem tem o poder de fazer, é um problema de primeira grandeza), olham para o problema a partir de uma definição abstracta de bem comum.

É exactamente o mesmo erro, em que a administração pública portuguesa é pródiga, que condenou o programa das cabras sapadoras ao fracasso: as regras visavam garantir que os pastores faziam o que a administração achava que era mais útil, em vez de terem como objectivo aumentar a atractividade da actividade aos olhos de quem a poderia exercer: os pastores, existentes e potenciais.

Depois de toda a confusão, a alteração da legislação dos instrumentos de gestão territorial teve um epílogo muito frequente no país: foi produzida uma lei que não produzirá coisa nenhuma porque aqueles que a poderiam materializar deixam de ter qualquer interesse nela.

Mesmo os tais especuladores de terrenos rústicos que querem simplesmente ficar milionários com a mudança da classificação para terrenos urbanos, olhando para isto tudo, dirão para os seus botões: se é para vender barato porque o comprador está tão limitado que não pode pagar mais, mais vale esperar pela próxima revisão do PDM (que cedo ou tarde se fará e alargará o perímetro urbano) e depois vender o terreno urbano sem limitações.